Thị trường khách sạn tại TP HCM sẽ khởi sắc ở phân khúc hạng sang

Nhìn lại năm 2014, đây được kỳ vọng là một năm đặc biệt ấn tượng cho thị trường khách sạn 5 sao ở Hồ Chí Minh, với những dấu hiệu tích cực cho thấy hoạt động kinh doanh vững mạnh trong suốt cả năm ngay từ quý đầu. Công suất phòng thị trường trong năm 2015 được kỳ vọng sẽ bị thách thức bởi những đợt khai trương mới trong phân khúc Hạng sang.

Thị trường khách sạn tại TP HCM sẽ khởi sắc ở phân khúc hạng sang

Lạc quan về triển vọng dài hạn

Trong suốt giai đoạn từ năm 1990 đến 2014, số lượng khách sạn năm sao tại Tp. HCM đã tăng dần và lên đến 16 cơ sở cao cấp, cung cấp 5.146 phòng, đạt mức tăng đáng kể 30% tính từ năm 2007. Các khách sạn cao cấp mới nhất bao gồm Tan Son Nhat Saigon và Novotel đã chính thức đi vào hoạt động năm 2013, còn Pullman Saigon Hotel khai trương chính thức năm 2014. Trong khi đó, một số khách sạn quy mô hộ gia đình 2 và 3 sao đã đi vào hoạt động nhưng ở mức thấp hơn so với các năm trước do nhà đầu tư tư nhân phải đối mặt với khó khăn tài chính trong 2 năm vừa qua.

Đa số các khách sạn cao cấp cho tới hạng sang ở thành phố Hồ Chí Minh tập trung ở Quận 1, với tổng số 3,921 phòng (chiếm 76% tổng nguồn cung). Chỉ có hai cơ sở cao cấp ở Quận 5 và số còn lại nằm ở Quận Phú Nhuận, khá gần sân bay. Quận 1 được nhận định là địa điểm thuận lợi nhất cho những khách sạn cao cấp và hạng sang nhờ sự tập trung của các văn phòng thuộc khối tài chính và kinh doanh. Tuy nhiên, diện tích đất hạn chế, hệ thống tuyến điện ngầm mới, và quá trình phân tán dân cư cũng như các tiện nghi thương mại, có thể thúc đẩy các nhà đầu tư trong phân khúc trung và cao cấp khám phá những cơ hội mới ở những địa điểm như Quận 7, Quận 2, Quận Phú Nhuận, và Quận 3, những nơi tới thời điểm hiện tại mới chỉ có những cơ sở hạng trung nhắm vào khách doanh nhân đi công tác trong nước. Những địa điểm phân tán dân cư vẫn là phương án được ưa chuộng cho căn hộ dịch vụ hoặc những cơ sở nhắm tới đối tượng lưu trú dài hạn, bên cạnh đó vẫn tiếp nhận khách du lịch hàng ngày, gia đình, và khách doanh nhân đi công tác với nhu cầu tìm kiếm không gian lưu trú rộng hơn.

Đa số các khách sạn cao cấp ở HCM được quản lý bởi nhà điều hành quốc tế, chiếm 75% tổng nguồn cung hiện tại. Phần còn lại hoặc tự vận hành hoặc là một phần trong danh mục đầu tư của Saigon Tourist như Majestic và Rex. Rất ít thương hiệu quốc tế được sử dụng trong thị trường hạng trung với những cơ sở quy mô hộ gia đình. Ibis quận 7 là khách sạn hạng trung duy nhất có thương hiệu quốc tế, mặc dù các dự án Ibis và Holiday Inn khác cũng đang được triển khai ở những địa điểm tập trung dân cư.

Trong một báo cáo mới nhất của Công ty tư vấn bất động sản Alternaty chuyên về lĩnh vực khách sạn và resort tại Thành phố Hồ Chí Minh đã chỉ ra rằng: Năm 2014 căng thẳng chính trị giữa Việt Nam và Trung Quốc trong Quý 1/Quý 2 đã tác động tiêu cực lên lượt khách du lịch với một số trường hợp hủy bỏ du lịch theo nhóm và theo hình thức MICE (du lịch kết hợp sự kiện, hội nghị, hội thảo), ảnh hưởng tới công suất phòng ở nhiều mức độ khác nhau tùy theo thị trường mục tiêu chính. Giai đoạn bất ổn ngắn này khiến công suất phòng giảm nhẹ, ảnh hưởng lên hoạt động giao dịch cả năm vốn được kỳ vọng sẽ là một năm ấn tượng cho các khách sạn thành phố. 

Năm 2013 tới 2014 thị trường chỉ có 4 khách sạn mới khai trương trong phân khúc cao cấp, nâng tổng số tăng thêm 933 phòng. Năm nay, với việc hoàn thành và khai trương một số những khách sạn được mong đợi nhất, bao gồm The Reverie (trước đây là Times Square) và Le Meridien, chúng tôi dự đoán sẽ có sự tăng trưởng lớn trong nguồn cung trong khối khách sạn 5 sao.  636 phòng sắp đi vào hoạt động được kỳ vọng sẽ đẩy tăng trưởng thị trường thêm 30%. Union Square Hotel (trước đây là Vincom A) khai trương năm 2016 sẽ tạo thêm cung mới ở phân khúc này. Dự án The One và Lavenue được dự kiến mở cửa vào năm 2017 và 2018 hiện đang trong giai đoạn thi công phần móng hoặc giải phóng mặt bằng. Việc mở rộng khách sạn Majestic cũng như tái phát triển Satra Tax Centre cũng được kỳ vọng sẽ hoàn tất trong vòng 4 năm tới. Dự án Viettel ở đường Cách mạng Tháng 8, với khoảng 424 phòng, được kỳ vọng hoàn tất năm 2016 và sẽ được định vị là cơ sở cao cấp do một thương hiệu nổi tiếng quốc tế điều hành.

Thị trường Tp. HCM có lẽ đã trải qua giai đoạn căng thẳng kinh tế do mối quan hệ bất ổn với Trung Quốc, nhưng Alternaty vẫn rất lạc quan về triển vọng dài hạn của ngành công nghiệp khách sạn tại trung tâm kinh tế của Việt Nam. Số lượng khách vẫn gia tăng đều đặn qua các năm. Khách quốc tế đang tận hưởng điểm đến thu hút mới được phát triển này cùng với những điểm đến giải trí ven biển, và những khách doanh nhân đi công tác cũng dự kiến sẽ tăng lên khi nền kinh tế đang phát triển.

Giá trung bình sẽ tăng trong năm 2015

Thị trường khách sạn cao cấp Tp.HCM có thể chia làm 3 nhóm: phân khúc Luxury (hạng sang), với Hyatt dẫn đầu mức giá phòng, phân khúc Upper Upscale (trên cao cấp) với những cơ sở như Renaissance, Rex và Sofitel, và phân phúc Upscale (cao cấp) bao gồm những cơ ở 5 sao hoặc 4 sao đạt chuẩn quốc tế.

Có một khoảng cách rõ rệt giữa các nhóm, với nhóm Hạng sang dẫn đầu thị trường ở mức giá phòng trung bình US$170/đêm, theo sau là nhóm trên cao cấp ở mức giá xấp xỉ US$118/đêm. Nhóm cao cấp có giá phòng ở mức trung bình US$90/đêm, gần bằng một nửa so với nhóm Hạng sang. Điều này là do những khách sạn cao cấp thường có tuổi đời lâu hơn và kém hấp dẫn hơn về vị trí, bộ máy điều hành, hoặc định hướng đến thị trường địa phương hoặc khách du lịch theo nhóm. Những cơ sở cao cấp thường nằm ngoài khu vực quận trung tâm, nhắm đến những khách du lịch có ngân sách hạn chế, khách quá cảnh, thành viên đoàn bay hoặc những khách địa phương ở vị trí quản lý đi công tác. Giá phòng trung bình ngày theo mặt bằng thị trường tương đối ổn định trong 2 năm qua ở cả 3 nhóm, là dấu hiệu cho thấy sự cân bằng trong tăng trưởng cung cầu với ít khách sạn mới khai trương.

Trong năm 2015, Alternaty dự đoán có sự tăng lên trong mức giá trung bình trên thị trường do việc khai trương Le Meridien và The Reverie sẽ tạo ra cạnh tranh trong phân khúc hạng sang, và tiếp đó là việc hoàn thiện cải tạo công trình Caravelle. Thậm chí nếu khách sạn không dự tính tăng giá, bằng việc tăng số lượng phòng trong phân khúc cao cấp, giá trung bình trên thị trường cũng sẽ tự tăng.

Thị trường khách sạn nhìn chung cho thấy những dấu hiệu hồi phục đáng kể từ năm 2012 qua tăng trưởng vững chắc lên tới 60%. Phân khúc hạng sang dẫn đầu thị trường trong năm 2013 và 2014 với công suất phòng đạt cao nhất trong các phân khúc, tỷ lệ giao dịch tính riêng trong nhóm đạt 71%. Tuy nhiên, có một sự khác biệt rõ ràng giữa khách sạn có mức giá cao nhất và các khách sạn còn lại trong nhóm, khi mà khách sạn giao dịch tại mức giá cao cấp có công suất phòng thấp hơn dao động ở mức 65%. Intercontinental và Sheraton nằm trong số những khách sạn có hoạt động kinh doanh tốt nhất trên thị trường với công suất phòng năm được ghi nhận đạt mức trên 75%. Mức độ cạnh tranh thể hiện rõ hơn ở phân khúc cao cấp, khi mà những khách sạn 3 hoặc 4 sao cao cấp đưa ra các dịch vụ lưu trú hấp dẫn với địa điểm thuận tiện thuộc quận trung tâm và thách thức những cơ sở 5 sao lớn hơn thuộc quận ngoài. Điều này biến thị trường thành cuộc cạnh tranh quyết liệt trong phân khúc cao cấp, dẫn tới giá phòng và công suất phòng đều giảm và được kỳ vọng ghi nhận ở mức 66% cho năm 2014. Tuy nhiên, những khách sạn 4 sao quốc tế mới khai trương gần đây, tọa lạc tại những con phố trung tâm, đang trên đà đạt được công suất phòng ấn tượng với tỉ lệ giao dịch đạt trên 75%.

Với những khách dài hạn ở HCM, nhu cầu cho căn hộ dịch vụ dường như cũng khá mạnh với công suất phòng trung bình thị trường đạt 84%. Intercontinental và Summerset ở Quận 1 đang dẫn đầu thị trường, nhưng những cơ sở nhỏ hơn, không có thương hiệu cũng đang hoạt động hết công suất, đặc biệt là những địa điểm dân cư như Quận 2.

Công suất phòng thị trường trong năm 2015 được kỳ vọng sẽ bị thách thức bởi những đợt khai trương mới trong phân khúc Hạng sang. Tuy nhiên, số lượng phòng mở mới có lẽ cũng sẽ được cân bằng với việc một số cơ sở đóng cửa các tầng hoặc ngừng kinh doanh để tiến hành tu sửa. Nhóm này bao gồm Park Hyatt, Sheraton, Continental và New World, cùng với các phòng ở Caravelle cũng hiện đang trong giai đoạn này. Vẫn chưa có thông báo về lịch trình cụ thể và một số cơ sở có thể trì hoãn công việc tới năm sau.

Khách Trung Quốc vẫn là thị trường tiềm năng

Sự biến động gần đây của tiền tệ dự kiến sẽ ảnh hưởng đến ngành công nghiệp du lịch với các nước như Nga đang chịu tác động đặc biệt bởi sự mất giá của tiền tệ. Tuy nhiên khách sạn tại các thành phố lớn có lẽ chịu ảnh hưởng ít hơn từ sự sụt giảm của số lượng khách du lịch Nga so với ở những điểm đến ven biển. Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc sẽ nằm trong số những điểm đến chịu tác động nhất bởi sự mất giá đồng Rúp. Du khách Trung Quốc vẫn là một trong những thị trường phát triển tiềm năng lớn nhất cho Việt Nam. Hơn 100 triệu lượt khách Trung Quốc xuất ngoại trong 11 tháng đầu tiên của năm ngoái, trong đó 89% khách Trung Quốc chọn du lịch trong khu vực châu Á. Số lượng lớn khách du lịch Trung Quốc sẽ vẫn đi du lịch châu Á, và Việt Nam có thể là một điểm đến đầu tiên trong lựa chọn của họ, với lợi thế về khoảng cách địa lý và những bãi biển tuyệt đẹp. Tuy nhiên, trong khi các nước như Thái Lan từ lâu đã sử dụng thị thực nhập cảnh sân bay để tạo thuận lợi cho ngành du lịch, cùng với Indonesia và Malaysia có kế hoạch đưa thị thực nhập cảnh sân bay và chính sách miễn thị thực cho du khách Trung Quốc, thì Việt Nam vẫn còn tụt lại khá xa so với các quốc gia láng giềng về những chính sách khuyến khích du lịch.

Ngành kinh doanh dịch vụ nghỉ dưỡng ở Tp. HCM đang có những cơ hội từ những mô hình nhà nghỉ chi phí thấp, sức chứa lớn theo tiêu chuẩn quốc tế cho đến những khu phức hợp quy mô lớn hơn bao gồm các thành phần bán lẻ và khối văn phòng đủ sức thu hút sự chú ý trong nước lẫn quốc tế cho những hội nghị và MICE. Thị trường cũng rộng mở đối với các cơ hội phát triển cho những khách sạn cỡ trung có thương hiệu theo chuẩn quốc tế do phân khúc này vẫn còn tiềm năng với đa phần nguồn cung tương lai của các thương hiệu sẽ tập trung hướng tới khối cao cấp và hạng sang. Những địa điểm gần sân bay hoặc khu đô thị mới sẽ là những phương án hàng đầu cho các khách sạn quy mô vừa và nhỏ. Những căn hộ dịch vụ giá cả phải chăng, quản lý tốt cũng là một nhóm chưa được các nhà đầu tư trong nước khai thác tương xứng, đặc biệt ở những khu vực như Quận 2 hoặc Quận 7 nơi nhu cầu thuê dài hạn vẫn còn rất cao.

Chính vì thế Alternaty tin rằng thị trường du lịch Việt Nam vẫn ẩn chứa tiềm năng tăng trưởng hơn nữa trong tương lai. Tp.HCM đang là thành phố dẫn đầu về lượng khách doanh nhân, doanh nghiệp và MICE, với hoạt động kinh doanh khách sạn đầy ấn tượng. Nhìn chung, so với các điểm đến Châu Á khác, tổng số phòng vẫn còn khiêm tốn nhưng tiềm năng hoàn vốn rất hấp dẫn. Điều này sẽ dành đất cho chủ đầu tư trong nước và quốc tế thực hiện cơ hội đầu tư vào mảng dịch vụ liên quan tới nghỉ dưỡng. 2015 sẽ là một năm thú vị cho những chủ đầu tư, nhà đầu tư, nhà điều hành cũng như các đơn vị tư vấn khách sạn với những dự án khách sạn bắt đầu khởi động trở lại sau vài năm với ít hoạt động xây dựng.

(T.Hương)