Chuyển quyền sử dụng đất và hoạt động kinh doanh bất động sản

Hỏi: Cá nhân không kinh doanh bất động sản (BĐS) khi có hoạt động chuyển nhượng BĐS thi chỉ chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS. Còn tổ chức không kinh doanh BĐS khi có hoạt động chuyển nhượng BĐS (thanh lý tài sản) thì đương nhiên trở thành tổ chức kinh doanh BĐS và chịu thuế VAT, thuế TNDN theo qui định như đối các tổ chức kinh doanh BĐS, liệu có hợp lý không?

Ảnh minh họa - nguồn Internet.Ảnh minh họa - nguồn Internet.

Vụ Chính sách Thuế (Bộ Tài chính) trả lời như sau: Trước hết, chúng tôi bày tỏ sự chia sẻ rất cao đối với những băn khăn, lúng túng của Bạn đọc gần xa về những quy định chưa thật được rõ ràng cho lắm giữa các văn bản quy phạm pháp luật nói chung, pháp luật thuế nói riêng nên nhiều khi gây nên rủi ro lớn hoặc tai vạ cho người chấp hành pháp luật. Dưới đây là nội dung trả lời vấn đề bạn đặt ra.

1- Chuyển quyền sử dụng đất được quy định trong các văn bản gốc là hệ thống văn bản pháp luật về đất đai và pháp luật về thuế chuyển quyển quyền sử dụng đất (trước đây). Theo đó có thể hiểu như sau:

Chuyển quyền sử dụng đất là việc tổ chức, cá nhân đang có quyền sử dụng một thửa đất cụ thể, có vị trí được xác định, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận hợp pháp, nay chuyển quyền sử dụng thửa đất cho người khác. Có các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong thực tế đời sống là chuyển nhượng (bán) cho người khác; chuyển đổi cho người khác ; cho/tặng, thừa kế cho người khác,...

Theo khoản 1 điều 5 Luật đất đai (2003) hiện hành thì tại Việt Nam chúng ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà đại diện chủ sở hữu là Nhà nước; tổ chức, cá nhân không có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

Cũng theo quy định tại điều 106 Luật đất đai, Người sử dụng đất có các quyền: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Khi đã có quyền sử dụng đất hợp pháp, Người sử dụng đất đai được  thực hiện các quyền năng đối với thửa đất nhưng phải thoả mãn các điều kiện cụ thể tuỳ thuộc vào nguồn gốc đất đai (trong đó có nghĩa vụ tài chính và các loại giấy tờ cụ thể) được quy định tại các điều từ 106 đến 120 (Chương V) của Luật đất đai.

Trong các quyền, quyền chuyển nhượng, chuyển đổi bị giới hạn bởi nghĩa vụ tài chính: chỉ có đất được giao mà Người sử dụng đất đã nộp tiền sử dụng đất bằng tiền của mình (không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước) thì mới được chuyển nhượng. Đối với Người sử dụng đất thuê thì có quyền cho thuê lại đất trong trường hợp: (i) được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; hoặc (i) Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có các quyền cho thuê lại trong thời hạn đã trả tiền thuê đất.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cho thuê lại đất có thời hạn được gọi chung là chuyển quyền sử dụng đất . Nói cách khác, chuyển quyền sử dụng đất sẽ bao gồm 2 loại là chuyển quyền sử dụng đất giao và chuyển quyền sử dụng đất thuê.

2- Hoạt động kinh doanh bất động sản được thực hiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản (2006), theo đó kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Trong khi đó, Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản. Cũng theo quy định của Luật kinh doanh BĐS thì các loại bất BĐS được đưa vào kinh doanh bao gồm: (a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; (b) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai; và (c) Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.

Với các quy định trên để chiếu vào nội dung câu hỏi của Bạn đọc thì bạn đang hiểu có cái đúng, và cũng có cái chưa đúng :

- Chuyển nhượng quyền SDĐ và tài sản trên đất mà pháp luật không cấm thì thuộc về chuyển nhượng BĐS chứ chưa hẳn đã là hoạt động kinh doanh BĐS vì kinh doanh BĐS là lĩnh vực kinh doanh có điều kiện.

- Đối với các quy định về thuế thì mang tính chất độc lập tương đối, nó không có quyền can thiệp vào lĩnh vực khác,thuế GTGT và thuế TNDN cũng có những quy định độc lập. Thuế GTGT đánh vào hàng hoá, dịch vụ của tổ chức, cá nhân sản xuất kinh doanh hàng hoá, dịch vụ. DN kinh doanh không đúng chức năng thì pháp luật về kinh doanh sẽ phạt DN nhưng thuế thì cứ thu thôi, không có quyền phạt về kinh doanh. Thuế TNDN thì áp vào thu nhập của DN, thực tế có nhiều nguồn thu nhập nhưng pháp luật hiện hành quy định cứ có lãi từ thanh lý bất động sản, chuyển quyền sử dụng đất thì kê khai hạch toán, nộp thuế 25% mà không được bù trừ với lỗ của hoạt động khác. Việc DN nộp thuế đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng BĐS không có nghĩa là DN đó trở thành tổ chức kinh doanh BĐS.

- Đối với cá nhân cũng vậy, ta đang có 1 cái nhà , nay bán đi là có 1 cục tiền, có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và nộp thuế TNCN. Nếu là nhà duy nhất, đất duy nhất thì được miễn thuế. Còn cá nhân khi tham gia vào kinh doanh BĐS (như mua/bán, xây dựng, tư vấn, môi giới,...) phải đáp ứng các điều kiện quy định thì pháp luật mới công nhậ là hành nghề kinh doanh BĐS. Cá nhân chẳng có giấy hành nghề nhưng có mua, có bán, có sang tên đất đai thì thuế cứ thu thuế theo quy định tương ứng với từng hoạt động.

Chúng tôi hiểu rằng, Bạn đọc có thể vẫn còn tranh luận nhưng ý kiến của Bạn sẽ được chúng tôi cân nhắc để có đề xuất trong các văn bản quy phạm trong lĩnh vực thuế nhằm rõ ràng , minh bạch và dễ hiểu hơn để DN bớt đi những rủi ro pháp luật do lỗi của văn bản.

(eFinance)