Chủ đầu tư bán nhà hình thành trong tương lai phải được NH bảo lãnh nghĩa vụ tài chính

Từ ngày 9/8 tới, các chủ đầu tư khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai bắt buộc phải được NH bảo lãnh nghĩa vụ tài chính nếu không giao nhà đúng cam kết với người mua nhà.

Ảnh minh họa.Ảnh minh họa.

Đây là một nội dung quan trọng trong Thông tư 07/2015 vừa được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành về quy định bảo lãnh NH. Theo NHNN, Thông tư mới sẽ thay thế Thông tư số 28/2012/TT - NHNN ngày 03/10/2012 của Thống đốc NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng nhằm tạo khung pháp lý mới vừa đảm bảo phù hợp với thông lệ quốc tế vừa tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành có liên quan, khắc phục tối đa những vấn đề còn bất cập, đáp ứng yêu cầu thực tiễn; đồng thời vẫn đảm bảo hiệu quả, an toàn, thông suốt hoạt động bảo lãnh ngân hàng của các TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Cụ thể, Thông tư này còn quy định, trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà phải có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư về việc hoàn lại tiền cho người mua, thuê mua nhà khi chủ đầu tư không giao nhà đúng với cam kết. Đây là điểm mấu chốt để người mua nhà yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh trong trường hợp chủ đầu tư không giao nhà đúng hẹn.

Đây là điểm phòng tránh rui ro rất tốt cho người mua nhà. Vì thời gian trước đây, rủi ro luôn nằm về phía người mua do có không ít các  dự án đình trệ do thiếu vốn, dẫn tới chậm hoàn thiện, trì hoãn thời gian bàn giao. Ngoài ra, cũng hạn chế tình trạng lừa đảo trong lĩnh vực mua bán BĐS.

Tuy nhiên,  quy định mới lại có điểm thông thoáng hơn là ngoài các NH thương mại trong nước, thông tư này còn cho phép NH hợp tác xã và công ty tài chính tham gia, trừ những công ty tài chính chuyên ngành. Ngoài ra, các chi nhánh NH nước ngoài tham gia bảo lãnh. Đối với chủ đầu tư trong nước, các tổ chức tín dụng được quyền quyết định về mức ký quỹ so với giá trị bảo lãnh. Tương tự, mức phí cũng do các tổ chức tín dụng thỏa thuận với chủ đầu tư. Tuy nhiên, đối với những dự án có vốn nước ngoài, chủ đầu tư bắt buộc phải ký quỹ 100% giá trị bảo lãnh.

Thông tư mới cũng bỏ các khoản quy định khái niệm các loại bảo lãnh vì đã có định nghĩa về bảo lãnh ngân hàng nên không cần thiết quy định khái niệm các loại bảo lãnh.

Về xác định số dư bảo lãnh đối với khách hàng: Bỏ quy định tính số dư các cam kết phát hành theo hình thức tín dụng chứng từ vào số dư bảo lãnh; Bỏ quy định các trường hợp được loại trừ khỏi giới hạn cấp tín dụng vì nội dung này đã được quy định cụ thể tại Thông tư số 36/2014/TT-NHNN. 

Về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai: Thông tư bổ sung quy định khi thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản, ngân hàng thương mại phải tuân thủ các quy định như: Nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán, cho thuê theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản.

NHTM đánh giá chủ đầu tư có khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng số tiền ứng trước, các khoản tiền khác của bên mua, bên thuê mua đã trả cho chủ đầu tư thực hiện đúng mục đích; Cam kết bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, bên thuê mua nhà ở theo thỏa thuận của chủ đầu tư với bên mua, bên thuê mua nhà ở.

Về thẩm quyền kí bảo lãnh: Thông tư đã bỏ quy định về việc phải có đủ 03 chữ ký trên các văn bản thỏa thuận cấp bảo lãnh và cam kết bảo lãnh mà chỉ quy định thảo thuận cấp bảo lãnh, cam kết bảo lãnh phải được ký bởi người đại diện theo pháp luật hoặc người đại diện theo ủy quyền của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Đồng thời, Thông tư đã bổ sung quy định về việc TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài khải đưa nội dung về cách thức để kiểm tra tính xác thực của cam kết bảo lãnh tại cam kết bảo lãnh.

Về thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh: Liên quan đến việc hạch toán và thu nợ cho vay bắt buộc cho khách hàng khi TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải thực hiện nghĩa vụ trả thay, Thông tư quy định trường hợp trả thay bằng ngoại tệ, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hạch toán và thực hiện thu nợ cho vay bắt buộc bằng loại ngoại tệ đã trả thay.

Văn bản mới cũng đã bỏ quy định phải có chấp thuận của NHNN khi chuyển nhượng bảo lãnh. Ngoài ra Thông tư cũng sửa đổi quy định về việc cung ứng dịch vụ ngoại hối trên thị trường quốc tế của chi nhánh ngân hàng nước ngoài, quy định mới về quyền và nghĩa vụ của bên nhận bảo lãnh…

(HTH)