Giá giảm kích thích nhà đầu tư quay trở lại thị trường BĐS

CBRE dự đoán các nhà đầu tư (NĐT) nước ngoài từ Trung Quốc, Đài Loan, Hồng Kông và Singapore có thể sẽ tạm thời dừng kế hoạch đầu tư cho tới khi họ yên tâm hoàn toàn về sự an toàn tại Việt Nam. Ngược lại, NĐT đến từ các nước khác như Nhật Bản và Hàn Quốc vẫn lạc quan về triển vọng kinh tế tại Việt Nam

Ảnh minh họa.Ảnh minh họa.

Tạo sân chơi rộng cho NĐT nước ngoài vào Việt Nam

Nền kinh tế tiếp tục được cải thiện với mức tăng trưởng GDP đạt 5,3% trong Quý 2/2014, tăng so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên mức tiêu dùng nội địa vẫn khá thấp, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) đạt mức 5,0%, thấp hơn nhiều so với cùng kỳ năm ngoái. Các vụ biểu tình đập phá tại Bình Dương, Đồng Nai và các khu công nghiệp nhằm phản đối việc Trung Quốc đưa giàn khoan trái phép vào khu vực biển Đông đã gây ra những lo ngại nhất định cho các NĐT nước ngoài về khả năng dự đoán và quản lý khủng hoảng của Chính phủ Việt Nam - "Mặc dù chúng tôi cho rằng những vụ biểu tình quy mô nhỏ và trong khoảng thời gian ngắn này sẽ không gây ra những tác động đáng kể tới dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam, chúng tôi dự đoán các NĐT nước ngoài từ Trung Quốc, Đài Loan, Hồng Kông và Singapore có thể sẽ tạm thời dừng kế hoạch đầu tư cho tới khi họ yên tâm hoàn toàn về sự an toàn tại Việt Nam", đại diện CBRE cho biết.

Trong khi đó, NĐT đến từ các nước khác như Nhật Bản và Hàn Quốc vẫn lạc quan về triển vọng kinh tế tại Việt Nam. Cụ thể, công ty Điện tử Samsung của Hàn Quốc đang dự định đầu tư một nhà máy sản xuất linh kiện điện tử tại Việt Nam với vốn đầu tư hơn 1 tỷ đô la Mỹ. Nhà máy này có thể sẽ được đặt tại một khu công nghệ cao ở TP.HCM. Trong sáu tháng đầu năm 2014, vốn FDI đổ vào lĩnh vực bất động sản chiếm thị phần lớn thứ hai, với 16 dự án được cấp phép mới, tổng số vốn đăng ký 692 triệu đô la Mỹ, tăng 65% so với cùng kỳ năm trước.

Xuất khẩu điện thoại di động và linh kiện điện thoại đang dần thay thế ngành hàng dệt may, trở thành mặt hàng xuất khẩu chủ đạo của Việt Nam. Trong nửa đầu năm 2014, Việt Nam xuất khẩu 11,7 tỷ đô la Mỹ điện thoại di động và linh kiện điện thoại, cao gần gấp ba lần so với cùng kỳ năm trước và chiếm tới 16% tổng giá trị xuất khẩu của Việt Nam.

Trong khi Hiệp định xuyên Thái Bình Dương (TPP) có nhiều khả năng chưa được thông qua trong năm 2014, Hiệp định Tự do Thương mại Việt Nam - EU đang được thúc đẩy đàm phán để có thể thông qua trong năm nay. Hiệp định này sẽ tác động tích cực tới ngành sản xuất và xuất khẩu của Việt Nam, đặc biệt đối với những ngành hàng có lợi thế xuất khẩu như dệt may, thủy hải sản và da giày. Hiện tại chỉ có 42% các ngành hàng tại Việt Nam được hưởng ưu đãi Thuế quan Phổ cập của EU. Tuy nhiên nếu Hiệp định với EU được thông qua, ít nhất 90% các ngành hàng tại Việt Nam sẽ được hưởng mức thuế suất 0%.

Tin vui cuối cùng là Luật Đất Đai sửa đổi, có hiệu lực từ ngày 1/7/2014, được kỳ vọng sẽ giải quyết một loạt những bất cập của Luật cũ trước đây. Những quy định mới sẽ tạo nên một sân chơi công bằng cho NĐT nước ngoài, giúp các NĐT nước ngoài có nhiều thuận lợi hơn khi tham gia đầu tư vào các dự án nhà ở bán và cho thuê.

Thị trường Nhà ở: Giao dịch tăng ổn định

Quý 2/2014, các chủ đầu tư dự án căn hộ bán tiếp tục bán các căn hộ tồn kho với các hoạt động mở bán và tiếp thị nhộn nhịp. Mười trong số mười sáu dự án có mở bán trong quý là chào bán lại các căn hộ đã chào bán trước đây. Sáu dự án mở bán mới cung cấp thêm khoảng 2.650 căn hộ vào tổng nguồn cung thị trường - tăng khoảng 70% so với quý trước. Hầu hết các dự án này thuộc phân khúc trung cấp và từ các dự án đã hoàn thiện. Các dự án kể cả mở bán mới hay mở bán lại đều được tiếp thị mạnh mẽ hơn và các căn hộ mới dần được chào do thị trường cải thiện.

Về hoạt động mua bán, số lượng giao dịch tăng ổn định với khoảng 2.500 căn hộ được bán trong quý này –  tăng khoảng 60% so với quý trước. Mặc dù phần lớn giao dịch diễn ra tại phân khúc trung cấp và bình dân, số căn hộ bán tại phân khúc cao cấp cũng tăng đáng kể so với quý trước do chủ đầu tư tung ra các chương trình khuyến mãi hấp dẫn và người mua nhà cũng lạc quan hơn về tình hình thị trường.

Yếu tố giúp cải thiện lượng giao dịch trên thị trường trong quý là việc các ngân hàng thúc đẩy việc cho vay mua nhà. Các ngân hàng đã tích cực liên kết với các chủ đầu tư thực hiện các chương trình hỗ trợ lãi suất với lãi suất ưu đãi cố định lên đến một năm cho các khách hàng vay mua nhà. Tỷ lệ vay cũng cao hơn và thời gian vay kéo dài hơn. Với vốn vay ngân hàng nay được tiếp cận dễ dàng hơn, nhu cầu mua nhà của người dân được dự báo sẽ tăng trong nửa sau của năm 2014.

Trên thị trường thứ cấp, giá bình quân toàn thị trường tăng rất nhẹ ở mức 0,2% so với Quý 1 - thời điểm giá đã tăng 1,1% sau 11 quý giảm liên tiếp. Diễn biến này cho thấy diễn biến trên thị trường thứ cấp vẫn chưa khẳng định thị trường đã thực sự ấm lên.

Đáng chú ý, trong tháng 6 năm 2014, Thủ tướng Chính phủ trong một văn bản hướng dẫn đã quyết định tạm dừng triển khai xây dựng nhà ở thương mại trong khu nội đô lịch sử đến năm 2015 đối với các dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án. Với quyết định này, giá các căn hộ tại khu trung tâm thành phố được dự báo sẽ tăng do nguồn cung tại khu vực này hạn chế.

Đối với thị trường biệt thự và liền kề trong khu đô thị, thị trường ghi nhận 115 căn chào bán mới từ 3 dự án, so với quý trước khi không có dự án mới nào. Điểm nhấn đáng chú ý trong quý vừa qua là việc dự án The Premier tại quận Cầu Giấy mở bán các căn nhà liền kề với mức giá bán từ 140 triệu đồng/m2 (khoảng 6.572 đôla Mỹ/m2), một mức cao hơn đáng kể so với giá bình quân thị trường. Quý 2/2014 cũng chứng kiến hoạt động chào bán lại khá sôi động.  Tiêu biểu là dự án Gamuda Gardens của Gamuda Land hay Lâm Viên (thuộc Khu đô thị Đặng Xá II) của Viglacera Land.

Việc chủ đầu tư đưa ra các sản phẩm hoàn thiện với nhiều ưu đãi và việc tiếp cận với các khoản vay ngân hàng dễ dàng hơn là những nhân tố chính thúc đẩy tốc độ bán tại một số dự án trên thị trường trong quý này.

Trên thị trường thứ cấp, giá vẫn giảm, dù tốc độ giảm đang dần chậm lại. Cụ thể, giá chào bán biệt thự giảm 2,8% trong Quý 4/2013, xuống 2,0% trong Quý 1/2014 và 1,4% trong Quý 2/2014. Dự đoán việc tốc độ giảm giá chậm lại như trên sẽ thúc đẩy nhu cầu mua của nhóm khách hàng ưa thích các dự án đất nền hơn chung cư và nhận thấy mức giá giờ đây đã hấp dẫn hơn và phù hợp với ngân sách của họ. Trong thời gian tới, giá thứ cấp được dự báo sẽ chịu áp lực giảm nhẹ trước khi ổn định vào cuối năm. Thêm vào đó, việc hoàn thiện một loạt các dự án cơ sở hạ tầng như cầu Nhật Tân, cầu Đông Trù cùng nhiều dự án khác sẽ làm tăng giá bất động sản tại các khu vực liên quan.

Căn hộ dịch vụ cho thuê cũng giảm giá

Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy tại các căn hộ dịch vụ được quản lý bởi đơn vị quốc tế và tự quản lý đều giảm trong Quý 2 so với Quý 1. Tỷ lệ trống trên toàn thị trường tăng 3,2 điểm phần trăm so với quý trước, đạt 18,3%. So với cùng kì năm trước, nhóm tự quản lý hoạt động hiệu quả hơn khi tỷ lệ trống giảm nhẹ 0,7 điểm phần trăm, trong khi đó nhóm quản lý bởi đơn vị quốc tế chứng kiến tỷ lệ trống tăng mạnh 5,6 điểm phần trăm. Diễn biến này là do cạnh tranh gia tăng giữa các căn hộ dịch vụ và các căn hộ mua để cho thuê, đặc biệt là các căn hộ cho thuê từ các dự án chung cư lớn với một phần dự án được giữ lại để cho thuê.

Giá chào thuê trung bình của cả hai nhóm tiếp tục giảm do áp lực cạnh tranh từ phân khúc mua để cho thuê. Nhóm dự án được quản lý bởi đơn vị quốc tế hoạt động tốt hơn khi giá thuê chỉ giảm nhẹ 0,2% so với quý trước, trong khi nhóm tự quản lý chứng kiến mức giảm 2,6% so với quý trước.  

Nhìn chung, giá chào thuê tại các dự án căn hộ dịch vụ cũ được dự báo sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới do cạnh tranh quyết liệt từ các dự án căn hộ dịch vụ mới hơn chẳng hạn dự án Lotte’s. Các chủ đầu tư do đó cần tiếp tục có các hình thức ưu đãi thu hút khách thuê tiềm năng và giữ chân các khách thuê hiện có.

Về vị trí, khu vực Tây Hồ trong quý này tiếp tục chứng tỏ là địa điểm được khách thuê ưa chuộng nhất, song nhu cầu đối với các căn hộ phía Tây vẫn tiếp tục tăng. Nhu cầu hỏi thuê trong Quý 2/2014 khá ổn định nhưng ngân sách của khách thuê cao hơn. Số lượng yêu cầu hỏi thuê với ngân sách từ 2.000 - 4.000 USD/tháng tiếp tục tăng so với quý trước cũng như so với cùng kì năm ngoái...

(T.Hương)